こんなときに不動産鑑定がお役に立ちます
- １．売買・交換
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不動産、特に土地は高額な商品で、しかも景気動向の影響から価格が上下する特性があります。所有する不動産を売却する、不動産を購入する、他人が所有する不動産と交換するといった場面で、その不動産の適正な価格がいくらなのかをきちんと判定する必要があります。契約が完了し、引渡しが済んだ後で価格に不備があったことに気がついても遅いのです。事前に不動産鑑定士に相談することで後に発生するトラブルを回避できます。
また、個人から法人に不動産を譲渡する場合、その売買価格が時価の2分の1未満だった場合は原則として時価で譲渡があったものとみなされます。この場合の時価判定が当事者にも課税当局にも不明確です。こんなときに不動産鑑定評価がお役にたちます。実際、弊社がある会計事務所からの依頼で担当させていただいた案件があります。南信地区の某市内にあるテナントビルが個人名義であったものを自身が経営する法人に譲渡する際、鑑定評価書を活用し、当事者も税務署も納得したケースがありました。
- ２．賃貸借
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借りている不動産の賃料が高いのでは？貸している不動産の賃料が安いのでは？こんな場合に適正賃料を判定することができるのが不動産鑑定士です。また、同族会社間等における不動産の賃貸は、その賃料決定のプロセスが恣意的に見られがちで、後になって課税の対象になることも考えられます。不動産鑑定士に事前相談していただければこのようなリスクを回避することが可能です。
実際、弊社が担当させていただいた案件で次のケースがありました。
中信地区の某市内、昭和初期からA金融機関が所有する土地を関連するB法人が借地しておりました。両者は長年にわたり地代授受を行ってきたのですが、B法人の資産整理に伴い、この底地を買い受けることになりました。しかし、現在の土地価格はもとより底地価格の判定が当事者双方でわかりかねる状況でした。方法を間違えるとこれまで良好な関係にあった賃貸借当事者双方の関係も危うくなりかねません。そんなとき、弊社への相談があり、公平な第三者として当該底地の価格を不動産鑑定評価書により証明することで当事者双方の理解を得られたと同時に、事後の税務処理もスムーズに運ぶことができました。
- ３．相続
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不動産は高額な資産で、相続税の対象資産です。相続により取得した不動産の価額を課税標準として相続税が課税されます。同じ土地でも制度の制約を受け、画一的に評価するのと、現実の不動産マーケットにおける評価とは必ずしも一致しません。不動産評価のプロフェッショナルである不動産鑑定士に相談することで相続税が変更されることもあります。事前の準備も含めて相談することをお勧めします。
平成23年度の税制改正により、相続税の課税体系が大幅に変更されました。今まで課税対象から外れていた方も、これからは課税される可能性があります。不動産は課税財産として大きなウェイトを占めていることが多々あります。
現在最も多く相談があり、今後も増え続けることが予想されているのが相続案件です。地方都市は宅地のほか、農地、山林といった種別の土地があり特に長野県はリゾート物件も豊富にあります。そしてこれらの物件は一律な価格変動をしているとは限りません。弊社で担当させて頂いている案件で、中信地区の某市に所在する複数の不動産が相続されることになりました。被相続人が暮らしていた自宅はもとより、他人に貸している土地もいくつかあり、耕作している田、畑、また先祖代々所有してきた山が別の市にあることが判明しました。相続人は多数おり、県外で暮らしている方も珍しくありません。相続人は不動産の価格情報に乏しく、また不適切な土地情報による誤った土地価格を信じ込んでいる人も見られました。このままでは相続人間での争いが起こりかねない状況でした。担当されている税理士さんが困惑し、弊社に相談を持ちかけられました。そこで上記不動産を公平な第三者が鑑定評価することで相続人間に起こりつつあった不協和音が無くなり、相続手続きも無事終了するに至った事案があります。
- ４．民事再生
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再生債務者の依頼により、再生手続き開始時に再生債務者に帰属する財産の評定を行うときに不動産鑑定が必要です。
弊社が担当させて頂いた案件で、中信の某市に存するテナントビルがあります。債務超過状態に陥り、裁判所に民事再生を申出、事後の再生プランを計画する中で、手持ちの資産の価格（時価）判定が問題となりました。弊社へ相談があり、この法人が所有する不動産を鑑定評価することで事後の再生処理がスムーズに運んだ経緯があります。
- ５．デューデリジェンス
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破綻状態にある不動産、若しくは投資対象としての不動産の詳細な調査を行う場合に不動産鑑定士による調査を入れると、その不動産の市場価値を判定する際に有用な情報を手にできます。当社では、土地、建物、法的調査、経済的調査の全てをカバーする調査を行うことができます。
弊社は過去に県内各地で数多くのデューデリジェンスを行ってまいりました。県内各地で個人住宅はもちろん特殊案件として、スキー場付近の山林（熟成度の特に低い別荘見込み地）、テナントビル、マンション、スキー場ゲレンデ、民宿、温泉旅館、シティーホテル、ラブホテル、リゾートホテル、事業所、パチンコ店、別荘等を幅広く扱ってまいりました。いずれも対象不動産を詳細に調査するだけのみならず、地域動向、業界動向と市場の実態を精緻に分析することに勤めております。
- ６．減損会計
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2005年4月に減損会計が実施されました。不動産資産を抱える企業にとって減損兆候にある不動産の把握は、投資家への説明責任・企業会計の透明性確保の観点から欠かせない作業となっています。自己査定による市場価格の把握が困難な場合に、不動産鑑定士が役立つときがあります。
弊社で担当させていただいた案件としては中信の某市にある法人所有の別荘地があります。奢侈品たる別荘は価格弾力性が大きく、購入時と評価時点の時価に大きな乖離があることが珍しくありません。自社で保有する資産の現在価値を正しく知り、財務内容の正確な把握に鑑定評価は貢献できます。
- ７．証券化
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日本版REITが世に出て数年の歳月が経ちます。不動産証券化市場は、株主に自己責任を求めるハイリスク・ハイリターンの投資環境を産み出しました。こうした投資事故をヘッジするには、投資不動産に関する情報開示（不動産インデックス）の充実が求められています。このような場面でも不動産鑑定士がお役に立てます。
弊社で扱った案件としては、県内数箇所に拠点をおく、ビジネスホテルを証券化する際に鑑定評価を行った経緯があります。都合5市町村内に立地するフランチャイズ型式のビジネスホテルでした（6棟）。長野県は面積が広く、不動産市場も各市町村により大きく異なります。そういった地域の特殊性を十分調査し、かつエンジニアリングレポート等を詳細に分析することでご依頼者に満足を頂戴しております。
- ８．担保評価
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不動産を担保にしてお金を借りるとき、反対に不動産を担保に取るときに、その担保不動産の価格が明確になれば安心して取引が行えます。当社の担保評価は正確、丁寧かつスピーディーに行うことをモットーとしております。
弊社では、地元金融機関をはじめ県外資本からの受注も数多く頂戴しております。リゾート地でかつ製造業が多い県内を反映してか、扱う案件は別荘、ペンション等のリゾート案件をはじめ、中小工場地（その経営者の自宅等）、事業所用地が多いようです。そのほか個人住宅、地方都市でも最近増え始めた分譲マンション等を担当させて頂いております。
- ９．資産評価
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資産として保有している不動産の価値判定に不動産鑑定評価が有効です。不動産の価格は経済動向の影響から刻々と変化しており、現在価格の判定にあたっては不動産鑑定士の鑑定評価が有用です。
弊社で担当させていただいた案件で、中信地区の某市内の飲食店舗案件があります。法人が所有しているのですが、購入時に大幅な割引がなされた特殊事情がありました。建物は県外から移築された土蔵造りの大型古民家だったのです。建物内部は欅、檜等の資材がふんだんに使用されており、土間のほか囲炉裏まである建物でした。しかも敷地内には蔵などの施設も残っておりました。その法人は市内でいくつかの資産を所有していたのですが、その資産価値を正確に把握する必要に迫られました。しかしながら所有者はもとより顧問税理士も把握できないという状況でした。そこで、弊社に相談が持ちかけられたのです。鑑定評価を行うことで、現在価値を正しく把握し、事後の財務整理にも役立てていただけました。